住宅の売買契約では、通常、金融機関からの住宅ローン融資を利用して、売買代金を支払います。
しかし、住宅ローンを借りることができなかった場合、買主は購入資金を得ることができず、困ったことになります。
そのため、住宅ローンを借りる場合は、住宅ローン特約が付けられることが一般的です。
住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンを借りられなかった場合に、手付金が返還され、契約を解除することができる約定です。これにより、違約金などの負担をすることなく、契約を解除することができます。
住宅ローン特約がある場合、特約に基づいて売買契約を解除することができます。特約に基づいて契約解除の意思表示をすれば、手付金を無条件で取り戻すことができます。
しかし、住宅ローン特約を使用するためには、買主は住宅ローンの申込みを誠実にする義務があります。もし申込みをしなかったり、書類準備を怠ったために借入れができなかった場合は、特約は適用されません。また、共同買主が連帯保証人にならなかったために融資を受けられなかった場合は、特約に基づく解除は許されない場合もあります。
金融機関から融資を拒まれた場合は、買主は速やかに特約により契約解除をするか、ほかの方法で資金を調達するかを選択しなければなりません。もし選択しなかった場合、解除権は消滅し、契約解除はできなくなります。
住宅ローン特約がない場合、住宅ローンを借りられなかったとしても、買主は代金支払義務を免れず、資金を調達する必要があります。
しかし、住宅ローン特約がなくても、住宅ローンが売買契約における重要な前提条件だった場合もあります。その場合は、売買契約が錯誤によって無効になるかどうかを検討する必要があります。錯誤とは、契約における表示行為と真実が食い違っており、しかもその食い違いを表意者が知らないことをいいます。契約の重要な部分について錯誤がある場合は、契約は無効です。
裁判例では、予定していた財形融資を受けられなかった場合に売買契約が錯誤により無効とされたケースや、住宅金融公庫融資の対象外だった物件について住宅金融公庫からの融資を前提とした契約を締結してしまった場合に売買契約が錯誤により無効とされたケースがあります。
売買契約が錯誤により無効になれば、手付金も買主に返還されることになります。
